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SCPI avec ou sans frais d'entrée : quelles différences, quels impacts ? Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) continuent de séduire les épargnants en quête de revenus réguliers et de diversification. Historiquement, la plupart des SCPI appliquent des frais d'entrée. À quoi servent-ils ? Sont-ils pénalisants ? Cet article vous aide à comprendre leur rôle et leur impact sur la performance à long terme.
Les frais d'entrée, à quoi servent-ils ?
Contrairement aux idées reçues, les frais d'entrée ne sont pas prélevés à la souscription. Ils sont intégrés dans la valeur de retrait des parts, c'est-à-dire le montant que vous récupérez en cas de revente. Ainsi, si vous investissez 10 000 €, ce sont bien 10 000 € qui sont investis dans la SCPI.
Ces frais couvrent principalement :
- Les coûts liés à l'acquisition des biens immobiliers : frais de notaire, intermédiaires, etc ;
- Les frais de structuration : montage juridique, audit, etc ;
- Les frais de commercialisation : rémunération des réseaux de distribution.
Ils sont comparables aux frais de notaire lors de l'achat d'un bien immobilier en direct. Sur le long terme, ils sont compensés par les loyers versés aux associés.
Les autres frais à connaître
Outre les frais d'entrée, les SCPI peuvent appliquer d'autres frais, souvent moins visibles mais tout aussi importants :
1. Les frais de gestion
Prélevés annuellement sur les revenus générés par la SCPI, ils rémunèrent la société de gestion pour :
- La gestion locative des biens (encaissement des loyers, entretien, relations avec les locataires),
- La gestion administrative et comptable,
- La stratégie d'investissement et d'arbitrage.
2. Les frais de cession (ou de retrait)
Dans certaines SCPI, des frais peuvent s'appliquer lors de la revente des parts. Ils sont généralement inclus dans la décote appliquée à la valeur de retrait.
3. Les frais indirects
Ils peuvent inclure :
- Les coûts liés à la vacance locative (absence de locataire),
- Les frais d'entretien ou de rénovation des immeubles,
- Les frais financiers si la SCPI utilise l'effet de levier (emprunt).
Un exemple concret pour mieux comprendre
Vous investissez 10 000 € dans une SCPI avec 10% de frais d'entrée. Ces frais ne sont pas prélevés immédiatement, mais réduisent la valeur de retrait. Si vous revendez vos parts rapidement, vous récupérerez probablement moins que votre investissement initial. En revanche, sur le long terme, les loyers perçus et la revalorisation éventuelle des actifs permettent de compenser ces frais.
Ce qu'il faut retenir
Les SCPI, qu'elles soient avec ou sans frais d'entrée, sont conçues pour un investissement de long terme. Elles peuvent offrir des revenus réguliers, mais nécessitent une durée de détention suffisante pour optimiser leur rendement. Dans le cas des SCPI avec frais d'entrée, cette durée permet notamment d'amortir les coûts liés à l'acquisition des actifs immobiliers.
Pour en savoir plus, poursuivez avec notre article "SCPI sans frais d'entrée, une nouvelle approche de l'investissement immobilier" .
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